Alquiler de local de negocios durante el COVID-19

O por qué el Gobierno no se acuerda de los autónomos y las PYMES

En este artículo ya analizamos las medidas adoptadas por el Gobierno en relación a los alquileres de viviendas. Sin embargo, se ha criticado ampliamente, y con razón, la falta de regulación respecto al alquiler de local de negocios.

En el presente artículo os daremos algunas pautas para poder afrontar de la mejor manera esta circunstancia.

Vaya por delante que la falta de regulación provoca una inseguridad jurídica tremenda para aquellos autónomos y PYMES que se han visto afectados por la suspensión de su actividad. 

¿Puedo dejar de pagar la renta del local de negocios? 

No. No debes dejar de pagar renta. Se trata de un incumplimiento sustancial que motivará a que la propiedad inste una demanda de desahucio. Si no has pagado la renta y la propiedad te demanda, la demanda de desahucio prosperará y deberás abandonar el local. 

Entonces, ¿cuáles son las soluciones para los arrendatarios de local de negocios? 

Pues bien, cualquier solución que pueda tener un arrendatario pasa por los acuerdos a los que se pueda llegar con la propiedad.

alquiler local de negocios COVID19

El Gobierno lo ha dejado en manos de la negociación entre arrendatario y arrendador. En esta negociación se plantean tres escenarios posibles: 

  • Suspensión total del pago de la renta mientras dure el estado de alarma 
  • Reducción en el porcentaje que se pacte mientras dure el estado de alarma 
  • Aplazamiento o fraccionamiento del pago de la renta hasta un momento posterior 

En cualquier caso, son medidas quedan a la voluntad de las partes y, sobre todo, de la buena relación existente entre la propiedad y el inquilino. 

¿Qué pasa si no se consigue acuerdo con la propiedad? 

En caso de que la propiedad no quiera llegar a un acuerdo existen dos posibilidades. La primera, acudir a un profesional para que negocie en vuestro nombre, ya sea un abogado o mediador. La segunda, acudir a los tribunales.  

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Si se decide optar por acudir a los tribunales hay que tener en cuenta el riesgo que entraña si el inquilino, por su cuenta, decide fraccionar o pagar parcialmente la renta del local de negocios. Esta decisión se verá afectada por el paso del tiempo, en tanto que los Juzgados y Tribunales estarán (aún más) saturados, dada la paralización producida durante la declaración del estado de alarma.  

Si es el arrendador el que interpone la demanda alegando falta de pago o pago parcial de la renta, el arrendatario tiene un grave problema. La propiedad solicitará la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del local de negocios. En este caso, el arrendatario sólo puede alegar, para que se desestime la demanda, el efectivo pago de la renta. Si este pago no se ha producido, el arrendatario no tiene ninguna posibilidad de éxito ante la demanda que se le plantee. 

Por el otro lado, si es el arrendatario el que solicita el auxilio judicial, la acción que puede interponer es la de suspensión o reducción de la renta. A continuación, os resumimos los tres posibles fundamentos que pueden alegarse. 

Caso fortuito o fuerza mayor

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Esta demanda puede fundamentarse bien por caso fortuito o fuerza mayor que ha motivado el impago o pago parcial de la renta. Sin embargo, el éxito de estas alegaciones no está claro, en tanto que no existen precedentes sobre la cuestión, ni tampoco se encuentra regulado en la LAU como una causa que motive el impago o pago parcial de la renta.  

Imposibilidad sobrevenida de disfrutar del local de negocios por disposición legal

Otra posibilidad es la alegación de causas sobrevenidas, en aplicación analógica del artículo 26 de la LAU. Este artículo prevé la suspensión del pago de la renta cuando el inmueble no pueda disfrutarse por haberse acordado por la autoridad administrativa unas obras que hagan el inmueble inhabitable.  

Cambio de las circunstancias que motivaron la celebración del contrato

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También puede alegarse por parte del arrendatario el cambio de las circunstancias que motivaron la celebración del contrato, la conocida cláusula rebus sic stantibus. Parece que esta alegación es la que puede tener mayor cabida. Esta alegación parte de que, al darse unos hechos sobrevenidos, como la declaración del estado de alarma, puede justificar la modificación de los pactos que constan en el contrato (relativos al pago de la renta).

En definitiva, se trata de que el arrendatario no puede verse obligado a cumplir sus obligaciones mientras él no pueda ver cumplido el objeto del contrato (disfrutar del inmueble arrendado).  

Conclusión

Lo cierto es que creemos que el Gobierno yerra al no prever ninguna medida en cuanto al alquiler de locales de negocios. La suspensión de actividades genera que muchos autónomos y PYMES que ejercen su actividad en un local arrendado sean los únicos que soporten las consecuencias de la declaración del estado de alarma.  

Por eso os recomendamos que os pongáis en manos de un buen abogado para que pueda negociar con la propiedad. Se trata de reestablecer el equilibrio en las prestaciones asumidas en el contrato. A falta de cualquier previsión por parte del Gobierno, llegando a un pacto con la propiedad, conseguiremos que la crisis sanitaria afecte del menor modo en la economía del país. 


Espero que este artículo te haya servido de ayuda.  

Si necesitas un profesional, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos. 

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